DE PRAÇA SUL A FERNANDO VALLE

O nosso vizinho Luís Botelho fez-nos chegar a informação de que a CML estará em vias de decidir o topónimo definitivo para a Praça Sul dos JSBartolomeu.

Na sequência de uma solicitação de informação à Comissão Municipal de Toponímia, o vizinho recebeu a seguinte resposta:

O arruamento que indica (Praça Sul à av. Nuno Krus Abecassis) foi submetido à apreciação da Comissão Municipal de Toponímia, existindo uma proposta para atribuição de um topónimo (Praceta Fernando Valle), encontrando-se em curso o
processo administrativo que culminará com a publicação do mesmo em edital. De salientar que enquanto tal não acontecer este topónimo não é oficial e poderá eventualmente sofrer alguma alteração.

Poderá, assim, estar para breve o fim da actual situação, que causa algumas dificuldades aos condóminos com porta de acesso público virada para a referida Praça.

Ainda que não haja confirmação, junto se apresentam alguns dados biográficos de Fernando Valle.


QUEM FOI FERNANDO VALLE ?

Nascido em 1900, em Cerdeira, uma aldeia a poucos quilómetros de Coja, Fernando Baeta Cardoso do Valle foi médico, laico e socialista. Defensor intransigente dos princípios da liberdade, igualdade e da fraternidade, pertenceu ao Centro Republicano Académico, uma organização estudantil, onde conheceu os ideais maçónicos, tendo, aos 23 anos, entrado no Grande Oriente Lusitano. Foi fundador e presidente honorário do partido socialista. Faleceu aos 104 anos.

(fonte: blog 'Estudos Sobre o Comunismo' de José Pacheco Pereira, aqui)

AG... (à terceira é de vez)

Sem delongas, que para demoras já basta a Assembleia Geral (acabou perto das 02:00H), correu bem.

Como se verá, poderia ter corrido melhor mas, porque se cumpriram 6 dos 7 objectivos definidos, é mais do que justo contabilizar um novo sucesso.

MESA DA AG
Sem surpresas. A AG foi conduzida pelos vizinhos e representantes propostos. Fizeram um óptimo trabalho e estão de parabéns.

APRESENTAÇÃO PROPOSTAS ADMINISTRAÇÃO
Decorreu de forma serena. Releva-se a postura das 2 empresas a concurso, focadas no esclarecimento das questões colocadas pelos condóminos, sem nunca entrarem em picardias.

DISCUSSÃO PROPOSTAS ADMINISTRAÇÃO
Foi breve. Os condóminos solicitaram aos representantes que se pronunciassem sobre as empresas. Estes, sublinhando sempre a liberdade de voto, manifestaram a sua inclinação, com base em argumentos de continuidade e de estabilidade. Avançou-se de imediato para a votação.

ELEIÇÃO EMPRESA ADMINISTRAÇÃO
Foi eleita por maioria a empresa em funções. De referir que a SGAL, que esteve novamente presente, não se absteve, ao contrário do que é corrente acontecer, votando no mesmo sentido da maioria dos condóminos.Na comunicação às empresas, a mesa da AG agradeceu a disponibilidade da vencida e manifestou, em nome dos condóminos, a intenção de proceder a nova consulta para Administração do Condomínio no final do ano.

APRESENTAÇÃO/DISCUSSÃO/APROVAÇÃO ORÇAMENTO 2007
Como previsto, o orçamento apresentado para discussão foi o da comissão e não o da empresa de Administração. Fruto do trabalho dos representantes, que envolveu a análise das propostas recebidas para os distintos serviços e uma consulta aos condóminos com o objectivo de identificar os requisitos a relevar, mostrou ser adequado às expectativas. No âmbito deste ponto, foram apresentadas as empresas consideradas para substituição das existentes, no âmbito da segurança e da limpeza. Após um curto período de esclarecimentos, passou-se à votação, tendo o orçamento sido aprovado por maioria.A empresa de segurança foi então solicitada a prestar alguns esclarecimentos adicionais, nomeadamente quanto à forma de contacto, meios e métodos. Foi pedida brevidade à Toteser na condução da passagem do testemunho para que as novas empresas possam assumir funções tão brevemente quanto possível.

ELEIÇÃO ADMINISTRADORES RESIDENTES
Foram identificados os representantes em funções e solicitou-se aos condóminos que se pronunciassem sobre a sua continuidade, não tendo havido qualquer oposição. Foi referido que se pretende rotatividade anual no desempenho destas funções. Foi solicitado aos demais condóminos que considerassem a hipótese de se juntarem como representantes dos seus blocos ao condóminos já em funções, o que resultou no reforço do número de representantes de alguns blocos.

OUTROS ASSUNTOS
Com base numa lista pré-existente, foram elencados pela mesa da AG os problemas do condomínio que permanecem por resolver, como as avarias dos portões de garagem, as caixas do correio e outras. Posteriormente, solicitou-se aos condóminos que apresentassem outras situações por si testemunhadas, o que alguns fizeram. Ficou acordado que, sem prejuízo das iniciativas individuais, os condóminos devem procurar dar conhecimento de todas as situações de âmbito geral aos seus representantes para que seja possível concertar esforços na relação com as entidades visadas. Sempre que se justificou, a SGAL foi instada a promunciar-se sobre as questões em análise.

Depois de fechado o primeiro ponto dos assuntos gerais, passou-se então à QUESTÃO TÉRMICA, tema muito aguardado pelos condóminos.Ficou-se a saber que 1 dos documentos necessários à realização do estudo, o 'PROJECTO DE EXECUÇÃO', não tinha ainda sido disponibilizado pela SGAL. Alegadamente porque a SGAL veio a constatar que a empresa escolhida não oferece, ao contrário do que tinha suposto quando da votação desta deliberação, os requisitos necessários à obtenção de um parecer vinculativo na especialidade em causa, Térmica de Edifícios.Segundo a SGAL, e referindo o estatuto da empresa proposta, o resultado do estudo a realizar teria a mesma validade do estudo já existente, o que poderia conduzir, obtendo-se conclusões díspares, a um empate técnico de difícil resolução.A responsável da 'Comissão' encarregada da instrução e acompanhamento do processo alegou, por seu turno, que tendo esta empresa sido indicada pelo LNEC, essa questão não se colocaria já que a empresa em causa estaria investida de um reconhecimento que a que realizou o estudo original não poderia ignorar.Não obstante este argumento e outros esgrimidos posteriormente, nomeadamente o facto de existir uma acta em que a proposta está aprovada, a SGAL considerou não ser razoável dar continuidade ao processo nestes moldes, propondo de forma continuada o recurso directo ao LNEC ou a outra entidade de valências e poderes análogos.Não havendo condições para prosseguir nos termos previstos, optou-se por agendar para os 15 dias seguintes, uma reunião entre esta comissão e a SGAL com o objectivo de encontrar uma plataforma de entendimento que possibilite novos avanços nesta matéria.

Foi este o único ponto que ensombrou uma Assembleia de outro modo exemplar. Oxalá que, à semelhança dos restantes pontos, também este venha a ter o melhor desfecho, para que possamos habitar as nossas casas com o conforto e a tranquilidade que todos desejamos, SGAL certamente incluída.

É DESTA?

ASSEMBLEIA GERAL JSB

Hoje, às 20.30h, na Sala de Condóminos.
A ver se é desta que arrancamos em definitivo.

A quem possa estar a pensar não ir: faça-se representar por um vizinho.
É fácil: preencha a procuração (entregue com a convocatória) e entregue-a a alguém em quem confie para o representar.

PARA ONDE VAI A SGAL?

É uma notícia velhinha de 4 dias.

Stanley Ho, o homem que detém a maioria do capital da SGAL, demitiu o presidente da sua Comissão Executiva, Carvalho Fernandes, noticia o ‘Diário Económico’ na sua edição de 23/02. A demissão será o corolário de uma crescente incapacidade da promotora para recuperar da situação financeira pouco favorável em que se encontra.

Fruto de um mercado em estagnação, a empresa estará com excesso de fracções em mãos o que limita a sua capacidade para novos investimentos, nomeadamente para novos empreendimentos.

A par desta questão, a empresa tem-se visto no centro de contestações de clientes, tanto no que respeita à qualidade dos produtos que comercializa como no que respeita ao apoio pós-venda, que é frequentemente apontado nos blogues e fóruns dedicados aos diferentes projectos como deficiente.

Segundo a opinião de alguns especialistas do sector, a SGAL deveria apostar em novos condomínios como o do Parque das Conchas, orientado a um segmento mais elevado, com o propósito de recuperar a imagem de qualidade actualmente em perda.

Será que é isso que está na mente de Stanley Ho e do novo presidente da Comissão Executiva, Amílcar Martins? Será que a qualidade do serviço também é uma prioridade? Ou estamos a assistir a uma troca que tem por fim único o aumento das margens a qualquer preço?

Diário Económico

2 BREVES

Santana Lopes dá Nome a Rua

De acordo com uma notícia publicada no diário de distribuição gratuita 'Metro', os antigos moradores do bairro de Calvanas, que entretanto começam a tomar posse das suas casas na Alta de Lisboa, estarão a considerar a hipótese de promover o nome do ex-presidente da Câmara Municipal de Lisboa para uma das ruas do seu novo bairro, em sinal de agradecimento pelo cumprimento da promessa de realojamento por este assumida durante o seu mandato.


Empresas de Elevadores Actuam em Cartel

A Comissão Europeia (CE) vai multar 5 empresas fabricantes de elevadores pela comprovada actuação em cartel, entre 1995 e 2004, período durante o qual fixaram entre si preços de oferta, repartiram mercados e trocaram informações confidenciais, "em flagrante violação das regras da concorrência", noticia o diário de distribuição gratuita 'OJE' na edição de 22 de Fevereiro.

As empresas envolvidas, ThyssenKrupp, Otis, Schindler, Kone Oyj e Mitsubishi Elevator Europe, que actuaram nestes moldes na Alemanha, Bélgica, Holanda e Luxemburgo, terão agora que pagar multas que ascendem a um total de 992 milhões de euros. Só à ThyssenKrupp cabe pagar 480 milhões, pelo facto de ser reincidente nestas práticas.

De acordo com a CE, o pacto de preços distorceu o mercado e o seu efeito deverá ser sentido a 25 / 50 anos dado o facto de estas empresas serem igualmente as responsáveis pela manutenção dos equipamentos que instalam.

É HOJE (II)

Nem só de Administração e Orçamento se vive nos JSB.
Há muitas outras questões em agenda.
Vamos tentar elencar aqui algumas.


A QUESTÃO TÉRMICA

Bem sei que tinha prometido colocar aqui um esboço de uma carta a enviar à SGAL para formalizar o descontentamento dos condóminos em relação à questão térmica.

Acontece que há quem já esteja a trabalhar nesta questão há mais tempo e entenda que não é oportuno avançar por aí; que haverá um conjunto de diligências, algumas já em curso, que é preferível realizar antes de confrontar, ou abordar, a SGAL.

Foi-me inclusivamente dito que hoje se aproveitará para partilhar informação relevante sobre esta matéria e que muito do que poderá acontecer no futuro se joga na forma como as pessoas decidirem actuar desta assembleia em diante.

Assim sendo, resumo apenas os pontos já conhecidos:

As divisões orientadas a sul são quentes entre a Primavera e o Outono e dificilmente habitáveis no Verão;
A par de eventuais defeitos estruturais, a principal razão é a inexistência de sombreamento exterior adequado;
A solução de A/C, proposta e aprovada pela SGAL sob pressão dos condóminos, fica aquém do detalhe desejável, é onerosa, pelos custos de instalação e operação que lhe estão associados e que recaem exclusivamente sobre os condóminos, e irresponsável numa perspectiva de sustentabilidade económica/ambiental;

E agora?


CÓDIGOS DAS PORTAS

Continuamos com os mesmos códigos. Eis um ponto em que, francamente, não percebo a demora. Qual é a dificuldade de reparametrizar os códigos e de os comunicar aos condóminos. Nem sequer é uma operação que tenha de ser concluída em simultâneo.

Enquanto isso, estamos à mercê de quem o souber, o que não deve ser difícil.


ILUMINAÇÃO DOS ACESSOS ÀS GARAGENS

Continuando numa tónica de segurança, valeria a pena pensar no reforço da iluminação dos acessos às garagens. É unanimemente aceite que a luz é um forte inimigo dos actos ilícitos.

Uma boa iluminação dos acessos às garagens, para além de facilitar a manobra, contribui definitivamente para uma maior segurança no trânsito entre o exterior e o interior do edifício.


ALTERAÇÃO DE FACHADAS

A alteração de fachadas é uma modalidade particular da alteração de partes comuns, situação que está devidamente prevista no Regulamento do Condomínio, muito concretamente no CAPÍTULO I – Artigo 4º (partes comuns a todos os condóminos), no CAPÍTULO II – Artigo 7º (obras nas fracções autónomas) e em todo o CAPÍTULO III (das partes comuns).

Recentemente, e na sequência da abertura do seu espaço comercial, o condómino (ou inquilino) que ocupa a Loja da frutaria, na Rua Tito de Morais, decidiu fixar um reclamo luminoso na fachada do bloco.

Como decorre do Regulamento do Condomínio, trata-se de uma situação de incumprimento.

Para que seja reposta a legalidade, o condómino (ou inquilino) deverá retirar o reclamo e, paralelamente, submeter à Assembleia a aprovação da sua colocação.
Caso não o faça, a Administração deverá notificar o condómino (ou inquilino) do incumprimento e das consequências da manutenção do mesmo sem a devida autorização, referindo nomeadamente a possibilidade de recurso para tribunal para fazer cumprir as disposições regulamentares.

Convirá chamar a atenção da Administração para a necessidade de actuar nesta situação.


LANCÍS DE ACESSO ÀS GARAGENS

Quem já acedeu à garagem, apercebeu-se concerteza que os lancis de acesso a partir da rua são demasiado altos e inclinados, o que tem impacto sobre as rodas, jantes e amortecedores das viaturas.

Seria desejável apurar a entidade a quem cabe resolver esta situação e promover uma intervenção com o objectivo de suavizar o acesso e assim poupar as viaturas aos maus tratos que advêm do desnível actualmente existente.


SINALÉTICA

Depois da definição dos números de polícia para o empreendimento, e com a mais que provável atribuição de códigos postais individuais pelos CTT, será natural que cada vez mais entidades comecem a endereçar a sua correspondência utilizando uma morada diferente da actual.

Em particular, começará a ser cada vez mais frequente recorrer ao nº de porta do que ao nº do bloco.

Neste sentido, convém alertar a Administração para a necessidade de conceber um plano de substituição da sinalética dos blocos e definir prazos para a sua implementação.


PORTÃO DA GARAGEM NORTE

Outra situação que não se compreende. Porque continua o portão por arranjar?
E que acontece se o outro, quem sabe por excesso de uso, se avaria também?
Que tempos de serviço são estes?
A Hormmann só tem escritório em Madrid?


MSF E SALA DE CONDOMÍNIO

Esta é uma questão levantada na última reunião.
Porque continua a MSF a utilizar as salas do condomínio quando a obra já foi entregue. Ou não foi?
Se pretende continuar ali, diga-o que os condóminos apreciam a situação e decidem se sim ou não, e se sim em que condições.


DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO

Como referido noutro post, há um conjunto de defeitos de construção que se tem vindo a revelar comum em muitas fracções, como sejam os relacionados com a pedra mármore e com as junções entre alumínio e pladur nas janelas, onde é visível o escurecimento.

Há ainda quem se queixe de situações relacionadas com gás/extracção de ar, problemas que devem merecer atenção redobrada pelo impacto directo que podem ter sobre a saúde (vida) das pessoas.

Havendo tempo para tal, seria interessante inventariar estas situações e actuar em conjunto.


Haveria outras questões a considerar, mas o tempo já é curto para as que estão, quanto mais para as que ainda faltam.

BOA REUNIÃO

É HOJE (I)

Hoje, 15/02, voltamos a ter Assembleia Geral no condomínio.

Vale por isso a pena revisitar alguns dos assuntos tratados em posts anteriores, desta feita à luz do novo orçamento proposto pela Toteser, bem como referir alguns novos pontos que entretanto têm surgido nas conversas entre os condóminos.


CONTAS 2006

As contas foram divulgadas com a primeira convocatória. Seja devido à falta de quórum na primeira Assembleia, seja porque há outras questões a preencher a agenda da maioria dos condóminos, ninguém se pronunciou sobre esta questão. Mas há quem esteja interessado em verificar os valores da Toteser.


ADMINISTRAÇÃO 2007

Há quem não tenha opinião. Há quem considere que a Toteser esteve mal e vai propor alternativas. Há quem considere que a melhor solução passa por uma administração feita por condóminos.
Nos fóruns e nos blogues do empreendimento é possível ler os argumentos de uns e de outros, e às vezes até algo para além disso – sempre estão em causa uns milhares de euros.

Tudo indica, portanto, que esta questão venha a ser objecto de um amplo debate. Espero pessoalmente que não se perca muito tempo a discutir o acessório. É que este é somente o 2º ponto da ordem de trabalhos e os que se lhe seguem não são menos importantes.
Propunha, com este objectivo, a criação de um ponto prévio à eleição da Administração para 2007. As propostas concorrentes, incluindo a da Toteser, seriam entregues à mesa da assembleia em papel, após o que cada proponente teria 15 minutos para apresentar a sua proposta e esclarecer os principais pontos. Finda a apresentação de todas as propostas, os condóminos votariam, vencendo a proposta mais votada.

Não sei se a proposta da Toteser não partirá com certa desvantagem dado que é a única que é do conhecimento geral mas, enfim, também jogam em casa.


ORÇAMENTO 2007
Como já tive oportunidade de ler num post, Administração e Orçamento são coisas distintas, mas também é um facto que, estando a gestão do condomínio entregue a uma determinada empresa, esta tenderá, naturalmente, a seleccionar propostas de serviços segundo os critérios que lhe parecem adequados e a dar preferência a empresas da sua confiança.
Ao falar deste orçamento, estamos inevitavelmente a falar num contexto deste tipo.

No entanto, poderia efectivamente ser interessante que os próprios condóminos definissem previamente, com rigor, as necessidades do condomínio nas diversas vertentes e, só em sequência, analisassem as propostas das empresas que se perfilam para as satisfazer, como proposto no mesmo post.

Dando o exemplo concreto da segurança: primeiro teria de se decidir se o que se pretende é uma segurança 24h ou 12h; se teremos 1, 2 ou 3 efectivos; se haverá vigilância vídeo; se haverá rondas e com que frequência.
Só depois de termos definido o modelo, sem dúvida que à custa de uma amena discussão, seriam solicitados orçamentos e seleccionada uma empresa.

Resta saber se os condóminos estão interessados em assumir este papel mais interventivo na gestão do condomínio ou se, pelo contrário, preferem delegar estas decisões na Administração que elegerem. Não há dúvida que a primeira opção é mais trabalhosa, pois requer um maior envolvimento de todos, mas também garante que ninguém acorda um dia a perguntar-se porque está a pagar 114.000 € para a segurança. Se os está a pagar é porque a maioria, plenamente esclarecida, o quis.

Sem mais delongas, e porque o único orçamento em cima da mesa, por enquanto, é o da Toteser, passemos à parte prática.
Nesta segunda encarnação do orçamento, vou-me limitar ao que muda em relação à primeira.

Electricidade
O valor diminuiu face ao primeiro orçamento, de 36.000 € para 21.500 €. Não se sabe porquê. Aliás, a Toteser volta a não explicar a maioria das rubricas. E teria sido simpático. Excusávamos de voltar a perguntar.
Como não sabemos porque baixou o valor, esperamos que tenha sido porque a anterior estimativa estava errada. Mas também pode ser pura e simplesmente porque a Toteser teve que compensar a subida no valor de outras rubricas com um decréscimo nesta, para evitar aumentar o custo global. E agora, em que ficamos? A ver.

Limpeza
Também houve uma diminuição. Mas aqui sabemos porquê. A Toteser passou da ActiveCleaning para a ImoLimpezas, da qual inclui o orçamento. Uma alteração que é, também, uma vitória da perseverança do Sr João Filipe Rosa, o qual não se tem poupado em intervenções nos blogues e fóruns do condomínio.

Mas ficámos melhor com esta proposta?

Comecemos pelas limpezas comuns.
Cinco funcionárias, entre as 09:00h e as 17:00h, nos dias úteis, dá 02:20h / dia / bloco.
São mais 00:20h / dia / bloco face ao orçamento anterior. Melhorou.
Mas mantêm-se as mesmas questões então colocadas. Destes valores há que retirar a componente não produtiva, entre cerca de 15% a 20%, o que nos deixaria com 01:50h / dia / bloco, ou seja, 09:20h / semana / bloco. Parece-me bem.

Supondo que estas funcionárias são remuneradas a 8 € / hora, o que deve estar acima do real mas não está longe do que se paga por hora a uma empregada de limpeza ‘freelancer’, teremos um custo anual global de 59.136 €.
Ora o custo total, incluindo limpeza de garagens, é de 51.553 € pelo que se considera a proposta interessante.

Claro que nada sabemos da qualidade do serviço mas, nesse aspecto, as empresas estão todas em pé de igualdade… ou não? Agradecem-se comentários.

Manutenção de Sistemas
Nova incógnita. Como para a electricidade, o valor diminuiu face ao primeiro orçamento, de 22.626 € para 8.252 €. Mas também não se sabe porquê.
E agora? Correcção de estimativa ou lei das compensações para evitar aumentar o custo global? Era desnecessário.

Segurança
Ao contrário do que possa eventualmente parecer, este não é o meu tópico favorito.
Mas insiste em aparecer.
Eu explico porquê: 114.712 € - cerca de 23.000 contos. No anterior orçamento eram 82.546 €. E a custos de 2006, eram 59.459 €.

Mas a discussão destes valores pode estar condenada. É que o mais recente orçamento apresenta alguma dificuldade de interpretação, o que torna difícil conferir o valor indicado pela Toteser.

A própria empresa de segurança, ImoProtecção (cá temos outra vez o Sr João Filipe Rosa) parece ter-se enganado na apresentação das opções (2) e os valores não batem com o apresentado pela Toteser… a menos que se somem os valores das 2 opções. Mas nesse caso não são propriamente opções, não é? Serão sim, complementos.
Está mal feito, ok.

Assim, com a prudência que as circunstâncias recomendam, vamos supor que os 114.712 € estão correctos e que, de uma forma geral, teremos sempre 2 pessoas no condomínio, com uma na portaria e outra nas rondas e ainda uma viatura (sabe-se lá para quê).

Como já ficou dito, este tópico não é o meu preferido. Tenho muitas dúvidas de que precisemos de segurança, ou que esta seja um valor acrescentado.
Mas a minha simpatia ainda diminui mais com a dimensão do valor previsto.
114.712 € (não me canso de o repetir) representa 45% do orçamento da Toteser e cerca de metade da minha quota de condomínio, que é de 90 €.

Assim sendo, ou as vantagens de ter este serviço se tornam óbvias (isso, iluminem-me) ou voto contra o orçamento.

Para além do mais, há outras soluções, como a já referida vigilância vídeo, que garante a cobertura do empreendimento sem recurso a rondas e que permite registar o que se passa para mais tarde recordar. Também não gosto, mas desgosto bem menos. Sobretudo se os custos de instalação de 15.000 € a 20.000 € não forem uma miragem.

Siga a discussão.

(próximo post – Outros assuntos)

B4 REUNIU

Realizou-se na semana passada, como anunciado, uma reunião dos condóminos do bloco B4. Neste encontro, em que estiveram presentes 6 dos 18 condóminos, falou-se de um pouco de tudo, sendo que as questões que mereceram mais atenção foram:

• Comportamento térmico das fracções;
• Defeitos de construção / acabamentos;
• Administração para 2007;
• Segurança do condomínio;

COMPORTAMENTO TÉRMICO DAS FRACÇÕES

A situação actual e, sobretudo, a que se perspectiva para os meses mais quentes, foi unanimemente considerada inaceitável e nada consentânea com o suposto cumprimento dos mínimos exigíveis neste domínio.

Como é sabido, há vários relatos de temperaturas superiores a 40ºC nas divisões orientadas a sul, durante o verão.

Os condóminos são da opinião que, tão breve quanto possível, o empreendimento deve procurar obter evidências deste comportamento anómalo e exigir à SGAL a criação das condições de habitabilidade devidas.

A obtenção destas evidências poderia ocorrer através do recurso a auditorias técnicas por empresa(s) especializada(s), a realizar sobre um conjunto de fracções suficientemente representativo do empreendimento. Os custos desta operação seriam suportados por todo o condomínio e, provando-se a mais que provável inconformidade, imputados à SGAL, senão por negociação directa, por intermédio de acção judicial a interpor contra esta entidade, na qual seria igualmente exigida a correcção da situação pelos meios considerados técnica e imparcialmente adequados.

Certamente que cada uma destas etapas poderia ser precedida de comunicação formal à SGAL, assinada por todos os condóminos, com o objectivo de possibilitar entendimentos prévios e de evitar o recurso aos meios judiciais. Mas a haver um compromisso, este teria sempre que passar pela correcção cabal da situação actual e abranger todo o empreendimento.

Estas medidas e objectivos seriam mais facilmente atingidos através da constituição de uma comissão especificamente para este efeito, algo de que já se ouviu falar mas que ainda não se terá concretizado.

Seja como for, este blog vai publicar até quinta-feira, 15/02, data da próxima Assembleia Geral, um esboço de carta a enviar à SGAL que poderá servir como ponto de partida para o processo aqui descrito.

Agradece-se a todos que contribuam com as suas ideias e sugestões.


DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO / ACABAMENTOS

Neste ponto, considerou-se haver igualmente fundamento para a união dos condóminos do empreendimento em torno de um conjunto de defeitos que têm afectado de modo uniforme as fracções, dos quais se nomeiam alguns:

• Chão e paredes de pedra mármore azul de Valverde
  Trata-se de um tipo de pedra mármore, polida, de rigidez média, permeável aos líquidos e bastante sensível aos ácidos (ver documentação fornecida pela SGAL). Deve ser alvo de impermeabilização a cada 2 anos. Têm sido reportados casos de pedras corroídas e manchadas com frequência. São igualmente referidos os casos das pedras dos WCs, que após uma utilização frequente, começam a desfazer-se.
  Tendo em conta a fragilidade desta pedra, questiona-se a sua selecção e aplicação nas fracções. Questiona-se igualmente se não teria sido preferível optar pela sua vitrificação em lugar de apenas proceder ao polimento e ponderou-se sobre que medidas deverão ser tomadas para ultrapassar esta situação

• Infiltrações e condensação nas juntas das janelas
  Tem-se verificado com crescente preocupação, o aparecimento de condensação nas janelas e nas zonas de junção entre estas e as paredes. Há inclusivamente tinta a saltar de alguns destes pontos e as paredes começam a apresentar zonas escurecidas. Esta situação deverá ficar a dever-se à condensação da humidade do ar interior nos perfis de alumínio e nos vidros, devido à diferença de temperatura entre o interior e o exterior. Como tanto o vidro como o alumínio são materiais termicamente bons condutores, o fenómeno da condensação regista-se com maior evidência do que se se tratasse de betão. Haverá no entanto que garantir que nenhuma destas situações ocorre por infiltração das próprias paredes, situação essa que claramente mereceria outra atenção.

• Acabamentos nos acessos das garagens aos blocos
  Os condóminos presentes na reunião consideraram pouco razoável a forma como foram acabados(?) os acessos aos blocos nos pisos -1, -2 e -3. Há rebocos mal disfarçados, não foi feita uma cobertura dos buracos do betão, os tectos apresentam-se por pintar, entre outros defeitos menores. Foi igualmente notada a forma pouco agradável como foram tratadas as tubagens presentes nos halls de acesso aos elevadores. Na opinião dos condóminos, estas poderiam ter sido ‘escondidas’ por armários adequados, o que sem limitar o acesso, permitiria enobrecer aquelas áreas.

ADMINISTRAÇÃO PARA 2007

Tendo em conta o período de 4 meses decorrido desde o momento da transmissão da administração para a Toteser e o número de situações que ficou por resolver até à primeira assembleia, em 30/01/2007, alguns condóminos entendem ser oportuno o debate sobre a continuidade daquela empresa.
Foi, aliás, considerado positivo por todos que surjam alternativas e que as opções sejam devidamente discutidas com o objectivo de promover uma decisão mais esclarecida e consensual. Neste sentido, são esperadas propostas concorrentes da Toteser para a Administração do empreendimento.


SEGURANÇA

Os condóminos gostariam de ver esta questão mais debatida durante a reunião de dia 15/02. Sendo um dado adquirido que deverá haver segurança, já não são tão óbvios os moldes em que a mesma deverá ocorrer ou quanto será razoável pagar por este serviço. Afinal de contas, o que a actual Administração propõe para 2007 custa 114.712 €, ou seja, 22.000 contos na moeda antiga – um valor que convida à reflexão (e a um post exclusivo).
Houve que propusesse na reunião uma solução mista segurança física / vídeo-vigilância, argumentando que só desta forma será possível cobrir eficazmente todo o empreendimento e diminuir os custos de operação. Ao que parece, os custos associados à instalação do equipamento de vigilância são incomparavelmente inferiores ao valor acima referido e o avistamento das câmaras poderia funcionar como elemento dissuasor de actos menos lícitos.
Uma medida que deveria ser tomada de imediato é a alteração dos códigos das portas.

Estas e outras questões serão objecto de um post mais alargado, em jeito de antecipação da reunião de 15/02.